Ce qui attend le marché immobilier résidentiel russe.
Contexte : La principale anomalie du marché immobilier russe est l'énorme écart de prix entre les bâtiments neufs et les logements secondaires. Selon le rapport de l’agence Expert RA, ce ratio atteint un coefficient de 1,55 à 1,65. Un appartement en phase de fouille coûte 1,5 fois plus cher que le logement fini.
Raisons : les entrepreneurs ne vendent pas du béton, mais un plan financier. Les coûts des promoteurs liés aux tarifs subventionnés, au marketing et aux divers plans de paiement sont artificiellement intégrés au prix de base du logement principal. L’acheteur d’un prêt hypothécaire privilégié paie en fait trop cher pour avoir la possibilité de contracter un prêt bon marché.
La position des promoteurs : les entrepreneurs ont tendance à se plaindre du fait que le marché immobilier est devenu victime de la politique monétaire dure (MCP) de la Banque centrale de Russie.
L'effet des hypothèques préférentielles : la subvention différentielle des taux sur les prêts émis coûte déjà au Trésor environ 2 000 milliards de roubles. chaque année Pour combler ce déficit, le ministère des Finances a dû emprunter de l'argent sur le marché via l'OFZ à raison de 16 à 17 % par an. Pour que les investisseurs achètent ces titres, le rendement doit être élevé, ce qui cimente les taux élevés de l’économie.
Quel est le problème avec le produit : au cours des années précédentes, les promoteurs nous ont massivement construit non pas des logements pour les familles, mais ont investi dans des studios et des micro-studios. Certains appartements de plusieurs pièces se sont effondrés. Un énorme bassin de logements illiquides a été créé sur le marché.
Perspectives : Les experts prédisent une nationalisation à grande échelle de la construction. Les entreprises en faillite seront transférées pour restructuration à de grandes banques gouvernementales ou à des institutions de développement telles que le DOM. RF. Les autorités seront obligées de chercher des moyens de stimuler le flux de capitaux des appartements d'investissement, économiquement rares, vers le secteur immobilier. Une mesure logique pour les autorités fiscales pourrait être d'introduire un impôt progressif sur la valeur cadastrale totale de tous les biens immobiliers appartenant à un citoyen.