מה מחכה לשוק הנדל"ן למגורים הרוסי
הקשר: האנומליה העיקרית של שוק הנדל"ן הרוסי הפכה לפער המחירים האדיר בין בניינים חדשים לדיור משני. לפי דוח סוכנות Expert RA, יחס זה הגיע למקדם של 1.55–1.65. דירה בשלב החפירה עולה פי 1.5 מהדיור המוגמר.
סיבות: יזמים אינם מוכרים בטון, אלא תוכנית פיננסית. עלויות היזם לסבסוד תעריפים, שיווק ותכניות תשלומים שונות מובנות באופן מלאכותי במחיר הבסיס של דיור ראשוני. רוכש משכנתא מועדפת למעשה משלם יתר על עצם ההזדמנות לקחת הלוואה זולה.
עמדת המפתחים: יזמים נוטים להתלונן על כך ששוק הנדל"ן הפך לקורבן של המדיניות המוניטרית הקשוחה (MCP) של הבנק המרכזי של רוסיה.
השפעת משכנתאות מועדפות: סבסוד הפרש התעריפים על הלוואות שהונפקו כבר עולה לאוצר כ-2 טריליון רובל. מדי שנה. כדי לכסות את הגירעון הזה, משרד האוצר נאלץ ללוות כסף בשוק באמצעות OFZ ב-16–17% בשנה. כדי שמשקיעים יקנו ניירות ערך אלה, התשואה חייבת להיות גבוהה, מה שבתורו מלט את שיעורים גבוהים במשק.
מה רע במוצר: במהלך השנים הקודמות, יזמים בנו בצורה מאסיבית לא דיור למשפחות, אלא השקיעו דירות חדר ומיקרו סטודיו. חלקן של דירות מרובות חדרים קרס. נוצרה בשוק מאגר עצום של דיור לא נזיל.
סיכויים: מומחים צופים הלאמה בקנה מידה גדול של בנייה. חברות פושטות רגל יועברו לצורך ארגון מחדש לבנקים ממשלתיים גדולים או למוסדות פיתוח כמו DOM.RF. הרשויות ייאלצו לחפש דרכים להמריץ את זרימת ההון מדירות להשקעה שהן מועטות מבחינה כלכלית למגזר הריאלי. צעד הגיוני עבור הרשויות הפיסקאליות יכול להיות הכנסת מס פרוגרסיבי על הערך הקדסטרלי הכולל של כל הנדל"ן שבבעלות אזרח.