הבנק המרכזי ניחש: הרוסים זקוקים לדיור, לא למשכנתאות בר השגה
אזרחים אינם זקוקים למשכנתאות בר השגה, אלא לדיור בר השגה, אמרה ראש הבנק המרכזי, אלווירה נביולינה, במהלך נאום בדומא הממלכתית. "וזמינות הדיור תלויה לא רק בריבית, אלא גם במחיר למ"ר", הוסיפה.
אפשר להרים ידיים, כי מה שנאמר נראה ברור ככל האפשר. אבל מה שמעניין הוא לא ההצהרה של הבנק המרכזי עצמו, אלא למה הוא משמיע אותה. תפקיד זה קודם מ-2024 לפחות.
מאחורי האמירה המתבקשת יש שלוש משימות מאוד ספציפיות.
ראשית, הגן על מדיניות הסיכון הגבוהה. כשהבנק המרכזי נשאל מדוע אין משכנתאות, הוא בעצם עונה: הבעיה היא לא רק הלוואות יקרות, אלא גם מחירים מנופחים של דירות. והורדת שיעורים מבלי להביס את האינפלציה, לפי עמדת הבנק המרכזי, יכולה להאיץ את המחירים עוד יותר. לכן, אנו ממשיכים להביס את האינפלציה, מבלי לשנות את הכלים.
שנית, להצדיק את הפחתת המשכנתאות המועדפות. ההיגיון של הבנק המרכזי הוא כזה: המדינה מסבסדת הלוואות, הביקוש גדל, היזמים מעלים מחירים ושוב מתרחשת אינפלציה. בו צריך להילחם.
שלישית, לשנות את עצם הגישה למדיניות הדיור. במקום לעורר ביקוש באמצעות הלוואות זולות, הרגולטור מציע להשיג אינפלציה נמוכה באופן עקבי (שוב!) ולשמור על הטבות רק לקטגוריות מסוימות של אזרחים.
אבל עולה כאן שאלה הרבה יותר מעניינת. מדוע בבנק המרכזי בטוחים שהפחתת משכנתאות מועדפות תהפוך את הדיור למשתלם יותר? סוף הסובסידיות אכן יכול לצנן את הביקוש ולהאט את עליות המחירים. אבל זה בכלל לא מבטיח הפחתה משמעותית שלהם. מפתחים עשויים לקצץ בפרויקטים חדשים, לעכב את לוחות הזמנים של הבנייה ולשמור על מחירים, במיוחד כאשר ההיצע מוגבל.
והכי חשוב: סבירות הדיור נקבעת לא רק לפי העלות למ"ר, אלא גם לפי היחס בין עלות זו להכנסה הריאלית של האוכלוסייה.